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Büromieter für den Altbau

Peter Matzanetz — Tue, 17 Jun 2014 10:18:10 +0000

Manche Dienstleistungsunternehmen hätten einfach zentral zu sein und das Büro müsse dann auch Eindruck machen. Johannes Endl, Vorstandsmitglied beim Immobilienvermittler und -Verwalter ÖRAG bestätigt das und nennt auch Kandidaten für ein Büro in einer Zinshausetage. „Das kleine Ziviltechnikbüro oder der Vermögensverwalter sucht das urbane Umfeld ganz gezielt.“ Für die Genannten wären maximale Kosteneffizienz und hochwertige Büroausstattung eines Neubaubüros einfach keine relevanten Ziele. Sie geben sich mitunter auch mit Sommerluft aus dem Innenhof zufrieden und müssen nicht unbedingt eine Klimaanlage haben. Wer nur wenige Mitarbeiter beschäftigt, der stelle Überlegungen, in ein Neubaubüro zu gehen daher erst garnicht an.

Altstadtrenomée

Branchenbedürfnisse definieren, was bei der Suche nach einem neuen Büro in Frage kommt. “Banken etwa suchen sich da gezielt Innenstadtlagen”, berichtet Georg Muzicant, Leiter des Bürosektors bei Colliers Columbus Österreich, von weiter vorhandenen Nachfragern beim klassischen Altbaubüro in der Wiener City. Manche Mieter sind eben ihren hohen Standards verpflichtet. Infolge tut sich ein neues, hochpreisiges Markt-Segment auf. Bis zu achtundzwanzig Euro an Nettomiete pro Quadratmeter werden beobachtet und jene Preishürde nimmt nur, wer ein exzellentes Auftreten benötigt. Die Deutsche Bank ist mit ihrer neuen Niederlassung am Wiener Fleischmarkt so ein Fall. Flexible Bürolösungen helfen dem Unternehmen allerdings dabei, die erforderliche Fläche für die hundertvierzig Mitarbeiter möglichst zu reduzieren. Auch das Anwaltsbüro Lansky, Ganzger & Partner, hat ein top renoviertes Büro im ersten Bezirk bezogen und Kanzleichef Gabriel Lansky bemerkt: „Das Haus entspricht dem Selbstverständnis unserer Kanzlei.“ Casar-Olbrich, von der Rustler Gruppe sieht daher das Thema Leerstand im Zusammenhang mit dem Lagefaktor: „Im ersten Bezirk sehe ich keinen Sockelleerstand, da hier viel revitalisiert und neu vermietet wird.“

Abstriche gemacht

Die unsicheren Zeiten mit schiefer Wirschaftslage bescheren auch veralteten Neubaubüros eine zweite Chance. Der „gute Geschmack“ bestimme dabei ob ein Büro noch taugen würde: „Für Kunden und Mitarbeiter muss ein Büro einfach zumutbar sein und zumindest saubere Oberflächen an Teppich und Wänden aufweisen“, meint Endl. Bei der Beleuchtung und beim Bodenaufbau seien Mieter am ehesten bereit Abstriche zu machen. Einen Trend zum in die Jahre gekommenen Neubau sieht auch Casar-Olbrich, allerdings unter Vorbehalt: „In Zeiten, wo ein Heizkostenanstieg zu befürchten ist, lassen sich Mieter ungern auf Objekte ein, wo die Betriebskosten schwer in den Griff zu bekommen sind.“ Im klassischen Altbau ist dies ihrer Erfahrung nach letztlich nicht so kritisch zu sehen wie in 1970er-Bauten. (RED)

Die alte WU

Peter Matzanetz — Tue, 18 Feb 2014 22:42:37 +0000

Die neue WU ist in Rekordzeit geplant und errichtet worden – mit Gebäuden, die den Betrachter staunen lassen. Über die alte WU legt sich darob ein langer medialer Schatten. Die Nachnutzung als Provisiorium für den parlamentarischen Betrieb ist bekanntlich nicht erfolgt. Die Parlamentarier finden es in der Hofburg passender. Die Nutzung als Provisorium für die Universität für angewandte Kunst oder die Akademie der bildenden Künste ist noch nicht beschlossen. Auf Anfrage in der Presseabteilung der Angewandten ist die Zwischennutzung derzeit noch nicht fixiert.

Alles super?

Was man der alten WU auf den ersten Blick nicht ansieht, ist, dass sie über den Geleisen des Franz-Josefs-Bahnhofs errichtet wurde. Damit verbunden sind rechtliche Spezialbedingungen, denn der Grund und Boden auf dem das Bundesgebäude steht, gehört den ÖBB. Beim Anwaltsbüro CHSH berichtet man über den Fall der WU unter Juristen bekannten Sonderfall eines so genannten Superädifikates. Dabei handelt es sich grundsätzlich um Gebäude auf fremdem Grund. „Eigentlich wird in unserer Rechtsordnung davon ausgegangen, dass ein Gebäude, das auf einem Grundstück errichtet wird, im Eigentum dessen steht, dem das Grundstück gehört“, erklärt Peter Vcelouch, Partner und Spezialist für Immobilien bei CHSH die grundsätzliche Rechtslage.

Befristung

Durchbrochen werden könne das über die juristischen Gestaltungsmöglichkeiten des so genannten des Superädifikats. Typische Fälle von Superädifikaten seien laut Vcelouch vor allem Bauwerke, die in nicht grundfester Bauweise errichtet sind, wie etwa Verkaufsbuden, Würstelstände. Es sei aber auch denkbar, mit Grund und Boden fest verbundene Gebäude als Superädifikate auszugestalten, sofern das Fehlen der Absicht, das Gebäude dauerhaft auf dem fremden Grund zu belassen, aus anderen Umständen hervorgehe. Ein solcher Umstand sei etwa ein zeitlich befristeter Grundnutzungsvertrag. Ein prominentes Beispiel dafür ist eben das ehemalige WU-Gebäude in Wien. Die Restnutzungsdauer müsste bei einer kolportierten Gesamtlaufzeit der Pacht von 99 Jahren noch mehr als fünfzig Jahre betragen.

Brandschutz erneuern

Beim Ausführungsplaner der neuen WU, Vasko + Partner Ingenieure, ist man überzeugt, dass das zurückgelassene Gebäude noch für weiter Aufgaben fit gemacht werden kann. „Die alte WU wäre für neue Nutzungen durchaus zu adaptieren“, meint der Technikexperte Bernhard Müllner, im Gespräch mit branchenfrei[ ]at. Mit den geeigneten Maßnahmen ließe sich der Bau gut nutzen, eventuell als Büro. Problematisch sei höchstens, dass in Bezug auf den Brandschutz Maßnahmen erforderlich wären. „Hier müsste man aufrüsten“, erzählt Müllner und er ergänzt: „dabei ist eine einfache Kosten-Nutzen-Kalkulation anzustellen“. Für ihn stellt der Franz-Josefs-Bahnhof eine nicht forcierte Bahnhofsentwicklung dar. Damit würde auch das alte WU-Gebäude das direkt über den Gleisen errichtet ist, in Abseits geraten. Für die Verwertung wird von der Bundesimmobiliengesellschaft die ÖRAG als zuständiger Makler genannt. Ideen wären also dorthin zu richten. (PM)

Im Loft am Dach

Peter Matzanetz — Thu, 19 Dec 2013 15:50:53 +0000

Die Landschaftsarchitekten vom Büro EGKK sind einem Tischlereibetrieb in ein Dachgeschoßloft nachgefolgt. Drei Großräume stehen den Büroarbeitern hier zur Verfügung. Wer hier her kommt, muss das Büro in dem fünfgeschossigen Gebäudekomplex mit mehreren Stiegenhäusern erst auffinden. Auf jeder Stiege, in jedem Geschoss und sogar innerhalb der Räume sind verschiedene Unternehmen untergebracht, was für eine heterogenes Zusammenleben sorgt. Der Lokalaugenschein bei EGKK zeigt, dass eine klassische Loftathmosphäre auch mit Dachgeschossflair gekoppelt werden kann. Trotz des luftigen Raumes ist es auch im Winter wohlig warm, vielleicht auch wegen der aufsteigenden Wärme aus den vier darunter liegenden Geschossen. “Wir haben zunächst den originalen Dielenboden abgeschliffen und an dessen ausgefrästen Rändern Kabeln verlegt,” erläutert Clemens Kolar die getätigten Umbaumaßnahmen. Zuvor hätte man herausragende Nagelköpfe nachgehämmert. Die Adaptierungen hatten einen Zeitraum von zweieinhalb Monaten in Anspruch genommen und beinhalteten noch einen Anstrich, der nicht bis ganz zur Decke ausgeführt wurde – bewusst nicht. “Wir wollten den rohen Deckenzustand erhalten und damit ein Statement setzen”, erzählt Kolar. Eingerichtet hat man sich mit einer vollwertigen Küche und großen, praktischen Schreibtischen. Einen Arbeitsplatz hat man derzeit in dem Büro zu vergeben, das auch einen Grafiker und einen Fotographen beherbergt. Außerdem können die hier Beschäftigten ihr Fahrrad mit dem Lastenaufzug mit nach oben nehmen…(RED)

Umbau zum Gemeinschaftsbüro

Peter Matzanetz — Fri, 13 Dec 2013 15:45:00 +0000

Im Architekturbüro Steinkellner & Partner am Wiener Karmeliterplatz im zweiten Bezirk hatte der vorhandene Platz die Hinzunahme weiterer Mieter erlaubt. Auf Nummer 5 ist das Büro, welches nun eine Hausgemeinschaft beherbergt, die in den Bereichen Modedesign und Marketing tätig ist. Klaus Steinkellner erzählt vom Umbau und der Öffnung als Gemeinschaftsbüro: „Ursprünglich war das Büro eine sehr große Wohnung und wir haben die Reihe an Durchgangszimmern als solche geschlossen, um Einzelzimmer zu schaffen.“ Zum Zweck des besseren Miteinanders musste man die ehemaligen Türbereiche Schalldämmen. Die vermietbaren Arbeitszimmer mit Größen von jeweils 17 bis 20 Quadratmetern Größe (ein Raum wird jetzt frei !) orientieren sich nun zu einem gemeinsamen Gang hin, der auf der einen Seite in einen Küchen- und Besprechungsbereich mündet. Die Umbauten hätten rund drei Monate gedauert. Die Räumlichkeiten entsprechen dem momentanen Trend, des gemeinsamen Arbeitens und Steinkellner betont die Qualität der vorgefundenen gründerzeitlichen Baumasse für die Adaptierung.

zur Büroseite / Kontakt

Umbauung des Bestandes

Peter Matzanetz — Mon, 14 Oct 2013 16:07:18 +0000

Der Anlagenbaubetrieb IAF aus Frauental (Stmk.) wurde angesichts anhaltender Betriebserfolge erweitert. Das unscheinbare Bestandsgebäude hatte man aber nicht abgerissen, sondern es umbaut und ihm zudem eine einfache Aufstockung angedeihen lassen. Anfangs wäre der Bauherr dem Entwurf skeptisch gegenüber gestanden. Jedoch brachte der Neubau in seiner jetzigen Form überzeugende, gestalterische, wie auch funktionelle Vorteile. Die stark gestiegene Repräsentationsfähigkeit war ebenso „Fürsprecher“ wie der hinzukommende direkte Zugang zur Halle dahinter. Die wird ab nun durch den neu erstrahlenden Baukörper in den Hintergrund gedrängt. „Das alte Bürogebäude hatte auch während der Bauzeit als Provisorium weiter seine Funktion erfüllt und ist nun mit den zu Zwischenwänden umfunktionierten Außenwänden integriert worden“, hebt man bei x architekten den Clou der Planung hervor.

Polygon-Grundriss

Die Lochfensterstruktur im Erdgeschoß wurde mittels neuem Fensterband an der Fassade aufgelöst. Mit der Galerie im Obergeschoß kam ein harmonisches Ganzes im modernen Kleid heraus. Im Zuge der Aufstockung wurde das ehemalige Dach zur Zwischendecke. Die neue Treppe war in ihrer Position aus dem vorgefundenen Bestand logisch hervorgegangen. Sie findet sich am Rand des nun polygonartig erweiterten Grundrisses, der aus der viereckigen Basis von zuvor hervorgegangen ist. Die Details waren vom Bauherren in Abstimmung mit dem Planer erarbeitet worden. Bei der Innendecke ist der Bauherr auf eine für Büroräume altbekannte Lösung zurückgekommen, die auch im alten Gebäude eingebaut war, die quadratische Leichtbau-Raster. Der Grund warum man auf jene Zwischendecken-Lösung immer wieder gern zurückkommt, läge laut Hersteller AMF (aus der KNAUF-Gruppe) im flächendeckenden Zugriff auf die darüber liegenden, technischen Einbauten. (KS)

Partnersuche für neue Nutzung

Peter Matzanetz — Wed, 25 Sep 2013 09:20:47 +0000

Kurzfristig sucht der Eigentümer des ehemaligen Finanzamtgebäudes in der Nussdorferstrasse 90 – 92 (Bild durch Klicken vergrößern), die ARE Austrian Real Estate Development, einen Partner, der eine Absichtserklärung zum Erwerb von 50 Prozent an der Projektgesellschaft abgibt. Das ehemalige, rund 8500 Quadratmeter (NGF) große Finanzamtsgebäude ist laut ARE seit Ende 2012 weitgehend bestandsfrei. Der Anteilsverkauf soll bis spätestens Ende des Jahres abgeschlossen sein. Danach ist eine Evaluierung vorgesehen, bei der Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt werden mit dem Ziel einer Generalsanierung des Gebäudes. (RED)

Polizeibüro geräumt

Peter Matzanetz — Fri, 20 Sep 2013 10:43:19 +0000

Was wie ein anarchistischer Streich klingt, ist ein Immobiliendeal der ARE Austrian Real Estate GmbH. Ein Altbau in der Boltzmanngasse Hausnummer 20 beherbergte bislang die örtliche Polizeizentrale. Der Gebäudebestand besteht aus einem viergeschoßigen Straßen- und einem fünfgeschoßigen Hoftrakt. „Alle zehn Wohnungen sind jetzt ausschließlich an Privatpersonen vermietet“, sagt Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer der ARE.
Rund zehn Monate gestaltete sein Unternehmen, das als der marktfähigere Teil der Bundesimmobiliengesellschaft gilt, das aus dem Jahr 1893 stammende, ehemalige Amtsgebäude um. Man errichtete darin Mietwohnungen in, nach eigenen Angaben, gehobenem Standard sowie eine Bürofläche. Letztere befindet sich im ersten und teilweise im zweiten Obergeschoß zur Straße hin. Die Flächen wurden zur Gänze von der Christian Doppler Forschungsgesellschaft angemietet.
Auf die übrigen Obergeschoße verteilen sich zehn Mietwohnungen mit jeweils zwischen 63 und 170 Quadratmetern Wohnfläche. Die meisten Wohnungen verfügen über Balkon oder Terrasse. Weiters sollen sie sich durch hohe Räume und Flügeltüren, gepaart mit moderner Ausstattung in Küche und Bad sowie je nach Wohnungslage, durch einen Grün- oder Weitblick auszeichnen. Als besonders sicher werden die Wohnungen außerdem angepreisen. Das schlagende oder in dem Fall eben nicht schlagende Argument hierfür ist, dass in beiden Gebäudeteilen im Erdgeschoß sowie im Keller das Bundesministerium für Inneres mit der Polizeiinspektion weiter eingemietet bleibt. (RED)

Start-ups in Clusterhäusern

Peter Matzanetz — Wed, 21 Aug 2013 19:57:42 +0000

In Wien, Köln und Bratislava gibt es mittlerweile drei Standorte an denen man klassische Bürohäuser serienweise mit jungen aufstrebenden Start-up-Unternehmen befüllt. Das so genannte Clusterhaus soll die Netzwerkeffekte von Coworking Spaces mit der Unabhängigkeit und der Privatsphäre des eigenen Büros verbinden. Dietmar Reindl, Director Office bei der Immofinanz Group, meint als Bürolieferant über das Konzept: “Mit unserer Kooperation mit dem Clusterhaus unterstützen wir nicht nur junge, innovative Unternehmen, sondern wollen diese auch langfristig als Kunden an uns binden. Das Clusterhaus zeigt auch, dass wir neue Trends im Immobiliensektor erfolgreich aufgreifen.“ Für das Wiener Clusterhaus in der Siebenbrunnengasse 17 kann wird von ihm eine erfolgreiche Zwischenbilanz gezogen: Mehr als 80 Prozent der 1.200 Quadratmeter seien belegt. Unter den Kunden sind Start-Ups wie MeinKauf.at, All About Apps, die Betreiber der App Runtastic oder auch Alps Ventures. Als Arbeits-Konzept verweisen die Erfinder auf Proworking, worunter ein privateres, weniger offenes, Co-Working zu verstehen ist. (PM)

Vorsorgewohnungen im Telekomgebäude

Peter Matzanetz — Sun, 04 Aug 2013 18:53:30 +0000

Der Vorsorgewohnungsanbieter Raab & Raab baut derzeit an der Wiedner Hauptstraße in Wien 4 ein ehemaliges Bürogebäude in vermietbare Wohnungen um. Die Grundrisse der insgesamt 55 Einheiten sind nach eigenen Angaben effizient gestaltet. Vor allem sind darunter 50-70 Quadratmeter kleine, kompakte Wohnungen zu verstehen, wie ein Blick auf die Etagenpläne zeigt. Ein Totalumbau des Hauses inklusive Dachgeschossaufstockung und Balkonerweiterungen machen aus dem innerstädtischen Objekt ein Gebäude, von dem die Investoren sich lohnende Vermietungen erwarten. Die rasterartigen, regelmäßig angeordneten, schmalen Fenster an den Hauptfassaden wurden für den neuen Zweck übernommen und geben die Raumtrennungen im Inneren vor. (RED)

Finanzamt raus, Wohnungen oder Büros rein

Peter Matzanetz — Wed, 17 Jul 2013 09:20:57 +0000

Das ehemalige Finanzamtsgebäude in der Ullmannstraße 54-56 wird im Rahmen eines öffentlichen Bieterverfahrens für Nachnutzungen angeboten. Der Mindestkaufpreis beträgt Euro 5.600.000,-. Das Jahrhundertwendehaus befindet sich in einem Wiener Gründerzeitviertel Nahe dem Zentrum Meidling unweit von Schönbrunn. Die vier oberirdischen Geschosse umfassen rund 7.050 Quadratmeter. Eine Büronutzung sei laut Verkäufer ARE Austrian Real Estate Development GmbH ebenso möglich wie eine Umgestaltung in Wohnungen. Die Liegenschaft wird mit Ausnahme eines Vertrages mit einem Mobilfunkanbieter bestandfrei übergeben. Verbindliche schriftliche Angebote können noch bis Freitag, den 13. September 2013 abgegeben werden. (RED)