Georg Lux: Ja, dabei handelt es sich um eine Eigenentwicklung, die ich gestartet habe, weil für mich damals als Planer nichts Passendes aufzutreiben war. Speziell in Schutzzonen wie sie die MA19 in Wien definiert, ist man damit in der Lage rechtskonform zu sanieren.

Für welche Fälle eignet sich Ihre Methode des Fenster-Sanierens im Bestand am Besten?

Beim Wohnungseigentum sind die Vorzeichen am Besten, weil jede Einheit unabhängig vom Haus saniert werden kann aber auch vermieterseitig macht die Methode Sinn, um ein Objekt vor Neuvermietung in einen top Zustand zu versetzen – insbesondere wenn eine Fassadendämmung nicht möglich ist oder nicht gemacht wird.

Wie funktioniert das Wiener Komfort Fenster technisch?

Die Innenfensterebene wird erneuert, wobei das Kastenfenster als solches erhalten bleibt und in vielerlei Hinsicht der heutige Stand der Technik eingebaut wird. Das Standardmodell ist mit 2-fach Wärmeschutzverglasung mit 4 Millimetern Glasstärke und 2 Dichtungsebenen ausgestattet. Die Schalldämmwirkung erreicht dann 45 dB und der U-Wert entspricht in etwa jenem der Wände, was bauphysikalisch Sinn macht. Die Belichtung bleibt gleich, weil auch die Proportionen in der Regel jenen vor dem Umbau gleichen.

Das vielzitierte Schimmelproblem ist aber im Griff?

Wir haben ein Jahr bauphysikalisch mit einem Prototypen getestet und Schimmelgefahr besteht im Gegensatz zu einem Fenstertausch auf herkömmliche Fenster im Altbau nicht.

Der Umbau ist bei derartigen Fällen immer ein Thema und wie die Sanierung in das Leben der Bewohner passt. Wie wird das abgewickelt?

Wir kommen und messen millimetergenau aus und lassen dann von einem ausgesuchten Partner speziell produzieren. 6 bis 8 Wochen nach Auftragserteilung eines Fensters kann der Einbau bereits erfolgen und der wird innerhalb von zwei Stunden pro Fenster schonend erledigt. Wir vermitteln auch Tischler- und Malerarbeiten. In Kombination mit Wartungsvertrag bieten wir zehn Jahren Garantie. Die Montage kann auch in der durchgehend bewohnten Wohnung und bei jedem Wetter stattfinden.

Wie sieht es mit dem Produktdesign und dem Preis aus?

Im Grunde bieten wir hier ein modernes Design oder ein traditionelles, je nach Wunsch. Im Gegensatz zu den alten Fenstern kann zweistufig eine Spaltlüftung vorgenommen werden. Eine Wohneinheit mit fünf Fenstern lässt sich beispielsweise mit 10.000 Euro kalkulieren. Mit dem Sanierungsscheck lassen sich dabei noch 20% sparen.

Dipl.-Ing. Georg Lux ist Architekt und Entwickler der WienerKomfortFenster-Systemlösungen. Ausgehend vom Thema Passivhaus beschäftigt er sich seit 2008 in diversen Forschungsprojekten mit der Problemstellung einer umfassenden thermischen Sanierung von Gebäuden der Wiener Gründerzeit.

Link zur Homepage des Unternehmens

Rosalinde-Kleemaier-Wetl: Wenn Sie bei mehr als fünfundzwanzig Prozent der Gebäudehülle zu dem beheizten Raum also bei Dach, Wände oder der Decke zum Keller baulich etwas verändern, dann fällt das unter den Begriff der so genannten größeren Renovierung und dann müssen Sie eine bestimmte Energiekennzahl erreichen. Dann darf man nicht nur ein bisschen tun, sondern es gibt Vorgaben, was zu erreichen ist. Die Vorgaben unterscheiden sich im Einzelnen aber grundsätzlich betrifft das alle Gebäude. Das kommt von einer EU-Richtlinie (und hieß früher umfassende Sanierung) und ist in den OIB-Richtlinen für Österreich einheitlich ausgearbeitet. Die wurden wiederum in die Baugesetze der Länder übernommen und zwar unterschiedlich stark. Manche haben das eins zu eins andere geringfügig anders berücksichtigt. Nur in NÖ gibt es etwas stärkere Abweichungen.

Wie geht man damit als Investor um, da er ja bei den Einnahmen limitiert ist?

Das wird natürlich je nach Ausgangszustand kalkuliert. Es kommt darauf an, ob sowieso Renovierungsnotwendigkeit besteht aber davon geht man meist aus. Da gibt es sowieso einen Aufwand, etwa bei einem Wohnhaus aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren, wenn die Fassade zu machen ist und Fenster erneuert werden müssen. Mindeststandards muss ich einhalten aber man kann da auch individuell bis zum Passivhausstandard gehen, wenn man will. Gerechnet wird grundsätzlich mit der Nutzungsdauer und mit einkalkulierten Förderungen aber auch mit den Einsparungen bei den Energiekosten.

Da spießt es sich aber häufig, da ja vielleicht durch eine Sanierung eigentümerseitig Kosten verursacht werden und es beim Mieter zu Einsparungen kommt?

Ein großes Problem im Wohnbau aber auch in Dienstleistungsgebäuden ist, dass sich das Interesse der Vermieter beziehungsweise der Eigentümer in Grenzen hält zu sanieren, weil er für die Energiekosten selber ja nicht aufkommt. Da liegt das Motiv zu sanieren eher bei der Vermietbarkeit. Dann spielt es nämlich wieder eine Rolle, ob das Gebäude insgesamt an Wert verliert oder ob es vielleicht mit hohen Energieverbräuchen schlechter vermietbar ist.

Wie stark schlägt das denn durch?

Zunehmend achten die Mieter auf die Gesamtkosten und dann wird auch der Energieverbrauch mehr und mehr ein Thema. Indirekt wird das dann auch wieder ein Thema für den Vermieter. Umgekehrt ist es so, dass solange die Miete bezahlt wird, es den Vermieter eigentlich wenig betrifft. Wohnungseigentümer beziehungsweise -käufer hingegen schauen grundsätzlich genauer auf die Betriebskosten. Allerdings wirkt sich in diesen Fällen die Einigung mit allen anderen Wohnungseigentümern und deren erforderlicher Zustimmung zu einer Sanierung hemmend aus. In der Praxis sieht es nämlich so aus, dass manche unter ihnen gerne sanieren würden, andere dagegen sind und manche können sich das auch nicht leisten. Da gibt es unterschiedliche Interessen bei einer Summe von mitunter fünfzig Wohnungseigentümern.

Was kann da aus Sicht der Beratung oder Planung getan werden?

Durchaus sinnvoll ist es da, Varianten abzuwägen. Einerseits gilt es eine Minimalvariante auszuarbeiten um dem Gesetz zu genügen und auch um Förderungen zu bekommen. Dann kann man aber gleich auch die Mehrkosten ins Auge fassen und eine weitere Variante aufschlüsseln mit noch mehr Energiekosten-Einsparungen. Etwa weil die Arbeitskosten stärker ins Gewicht fallen sind die Unterschiede beim Material dann oftmals gar nicht so ausschlaggebend.

DI Dr. Rosalinde Kleemaier-Wetl leitet eine Management Consulting Firma in Kärnten in Weiden am See und ist Expertin für Sanierungsmaßnahmen.

Es geht hier betriebswirtschaftlich gesprochen um die Vollkosten von Objekt und Servicequalität. Die Orte wo wir produzieren verändern sich, nur hat sich bislang die Kalkulation eigentlich nicht verändern dürfen.

Das heißt, man wird nun vor einer Investition ins Gebäude auch betrachten, wie sich das auf die gesamte Laufzeit auswirken wird?

Wir haben im Prinzip ein Werkzeug entwickelt, mit dem man vor Investitionsentscheidungen die Vollkosten simulieren kann. Dabei handelt es sich um eine breit angelegte Datenbank, mit Bauelementen also den Investitionskosten und Ersatzinvestitionen sowie mit den Betriebskosten hinterlegt ist. So kann ich mir die unterschiedlichen Varianten eines Gebäudes in ihrem Nutzen und ihren Kosten ansehen.

Für welche Entscheidungen eignet sich so etwas konkret?

Bei der Frage nach den Alternativen Neubau oder Sanierung sowie anstehenden Ersatzinvestitionen. Auch bei Entscheidungen wo es darum geht, ob ich in dem heute angemieteten Standort verbleibe oder ob es nicht vernünftiger ist, die nächsten zehn Jahre an einen anderen Standort zu wechseln, spielen die Vollkosten als zusätzliches Kriterium eine Rolle.

Sie halten auch immer wieder Vorträge, was ist dabei ihr Kernanliegen?

Mir geht es darum, ein Plädoyer zu halten, dass in Österreich und in Mitteleuropa fünfundneunzig Prozent der Gebäude bereits gebaut sind. Das heißt, dass wir uns eigentlich der Revitalisierung widmen müssen. Das ist aber eine spannende Aufgabe, wenn man sie nicht rein als Sanierung betrachtet. Ich arbeite immer wieder heraus, dass Sanierung das Fortschreiben des irgendwann einmal vor dreißig oder fünfzig Jahren definierten Nutzungskonzeptes ist. Revitalisierung ist hingegen deutlich mehr, nämlich den zukünftigen Bedarf auf die Möglichkeiten des heutigen Objektes zu übertragen und zu sagen: Vielleicht muss ich sogar was abbrechen.

Können Sie da ein konkretes Beispiel nennen?

Ja, nehmen wir das Gebäude in dem wir gerade stehen (Anmerkung d. Red.: Zentrale der Österreichische Volksbanken AG in der Kolingasse in Wien 9). Das haben wir von Beginn an, also schon in der Strategiephase begleiten dürfen. Da haben wir gesehen, dass daraus nur ein zukunftsorientiertes Bankgebäude werden kann, wenn man ein Viertel des Gebäudes abbricht. Wenn man darauf schaut, dass Strukturen neu gedacht werden, dann entstehen solche Dinge wie der Atrium-Innenhof, den es vorher gar nicht gegeben hat. Mit Funktionsplanung und paralleler Lebenszykluskostenplanung kann man immer wieder schauen, was denn die besten Alternativen für einen Bauherren sind.

Im Vordergrund steht also dann die Adaptierung auf eine neue Nutzung?

Genau, denn im Unterschied zur Sanierung ist die Revitalisierung eine Adaptierung auf ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept.

Was ist jetzt beim großen Thema der Nachhaltigkeit aus ihrer Sicht der Schwerpunkt heutzutage?

Es ist heute schon gewiss, dass man Gebäude für einen Kreislauf produzieren sollte, sodass sie keine Schadstoffe enthalten sind und dass diese nicht jahrelang schädliche Emissionen ausstoßen, also ökologische Qualität haben. Dass es in Bezug auf Nachhaltigkeit aber auch eine zweite wichtige Säule gibt, nämlich eine soziokulturelle, das vergisst man oft.

Mag. Karl Friedl ist Geschäftsführer des Beratungsunternehmens M.O.O.CON GmbH mit Sitzen in Wien, Frankfurt, Hamburg und Waidhofen/Ybbs. Das Unternehmen unterstützt Bauherren im Planungs-, Realisierungs- und Betriebsprozess von Gewerbeimmobilien. Seit Anfang 2000 ist Karl Friedl Dozent zum Thema facilitäre Planung an der Donau Universität Krems. Seit 2011 ist er Vizepräsident der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilien (ÖGNI) sowie Initiator und Sprecher des Vorstands der IG Lebenszyklus Hochbau.

Kata Klementz: Beim Co-Working steht der Community-Gedanke im Vordergrund und das unterscheidet dieses Angebot auch von Teilzeitbüros. Es ist wichtig, dass es diese Gemeinschaft gibt und zwar nicht nur aus sozialen Gründen, sondern weil sich so Arbeit gegenseitig befruchtet. Ein Extra-Service ist ganz wichtig und das kann bis zur Domainregistrierung, Buchhaltung oder Rechtsberatung gehen. Die Zielgruppe ist immer ganz stark auch die Start-up-Szene, wobei wir für uns den Begriff mehr als Weg in die Selbständigkeit verstehen und nicht unbedingt Internetprojekte, die in Kürze Millionen bringen sollen.

Welches ist die Zielgruppe für Ihr Angebot und wie unterscheiden sich hier die einzelnen Anbieter?

Wir gehen immer wieder in verschiedene Co-Working-Büros und sehen uns die an. Unter anderem waren wir zuletzt in Philadelphia in den USA und haben einen Co-Working Space besucht den es schon ganz früh gegeben hat, die Indy Hall. Dort ist das Publikum maximal 25 Jahre alt und fast ausschließlich männlich. Wir sehen das Thema heute anders weil die nächste Generation der Coworker bereits nachkommt und die Pioniere haben eigene Kinder. Für uns liegt darin jedenfalls die Zukunft und wir wollen konkret für Frauen und Selbständige mit Kindern attraktiv zu sein. Hier gibt es ganz deutlich zu wenig Angebot, weil ein Kind für viele Frauen bedeutet, aus der Arbeitswelt zu fallen. Hier in den Räumen ein selbstbestimmtes Arbeiten zu ermöglichen, ist das Ziel.

Wie stellt sich die Lage in der Zielgruppe selbständige Frauen genau dar?

Laut WKO lag der Anteil der Frauen bei den Neugründungen 2012 bei 56,8 Prozent und die meisten der von Frauen geführten Unternehmen sind laut KMU-Forschung wirtschaftlich auch gut unterwegs, weil sie auf nachhaltiges Wachstum setzen statt Gewinnmaximierung.

Sie haben vier Standorte in Budapest und ein Co-Working Space in Wien. Wo sehen Sie hier Unterschiede und wo gibt es Anknüpfungspunkte?

In Budapest sind unsere Räume zu achtzig Prozent international gefüllt und dort wird dann auch stark interagiert. Hierzulande mag man es lieber auch, für sich zu bleiben. Das offene Raumkonzept haben wir daher in Wien um Einzelbereiche ergänzt und teilweise gibt es auch ganze Einzelräume mit Anschluss an die Gemeinschaftsbereiche.

Dr.(-in) Kata Klementz führt gemeinsam mit ihrer Schwester die Geschäfte von Loffice, dessen Name sich vom Begriff Loft-Office ableitet. Nach einem Kunstmanagementstudium und einem Jusstudium arbeitete Kata als Immobilienjuristin bevor sie 2009 in Budapest das erste von heute fünf Loffice-Coworking-Spaces gründete (der Name steht als Kurzform für Loft Office). Seit 2011 betreibt sie gemeinsam mit ihrer Schwester auch eine Filiale in Wien Neubau und war 2013 für den österreichischen Mi-Award nominiert.

Zur Homepage des Co-Working Space

Kojen in Wien und…

…separate Räume.

Jedes Stück Einrichtung ist mit Bedacht ausgewählt.

Golden Times im Loffice.

Wie sehen Sie das Thema Nachnutzung hierzulande behandelt und was sind Ihre Eindrücke von anderswo?

Sigrid Oblak: Mein Mann und ich haben zuletzt auch einen längeren Urlaub im Ruhrgebiet verbracht. Da haben wir stillgelegte Zechen besucht und den Umgang mit Bauwerken aus Kohleabbauzeiten begutachtet. In Deutschland geht man mutig mit derartigem baukulturellen Erbe um. Man findet dort moderne Konstruktionen in denkmalgeschützten Hallen, wie z.B. im Ruhrmuseum Zollverein oder auch bei den Deichtorhallen in Hamburg. In jener alten Stahlbaukonstruktion ist jetzt ein Photographiemuseum untergebracht. Die Praxis hierzulande, verhindert dergleichen zwar nicht aber das Thema wird eben nicht so mutig angegangen. Jegliche Nachnutzung wird dann schwierig.

Sie betreuen ja mit der Rinderhalle im Stadtentwicklungsgebiet Neu Marx einen ähnlichen Fall. Wie ist die Situation da momentan?

Wegen der nicht geringen Gebäudegröße von 20.000 Quadratmetern Nutzfläche wird nun eine Verwertung in Segmenten angestrebt. Im vorderen Drittel sollen Gastronomie und Nahversorgung den Mietern in der Umgebung ein Angebot bieten, in der Mitte sollen Dienstleister einziehen, wie z.B. eine Wäscherei oder Bank und das letzte Drittel soll als Veranstaltungsbereich oder als Markt dienen. Wie das letztlich im zeitlichen Ablauf aussehen wird, hängt auch vom weiteren Zuzug ins Gebiet ab.

Die „Stadt des Kindes“ am Wiener Stadtrand bei Auhof ist ja auch ein Sonderfall, der zuletzt renoviert worden ist. Was hat sich da getan und wie ordnen Sie das Projekt ein?

Im Vorfeld war das ein größeres Thema, weil hier lange ein Jugendheim untergebracht war. Damals als dieses errichtet wurde, war dieses reformpädagogisch und architektonisch sehr fortschrittlich mit Schwimmbad, Werkstätten und so weiter. So etwas gab es bis dahin noch nicht und insofern gab es Bestrebungen, dass es erhalten bleiben sollte. Aber 2002 wurde die Betreuungseinrichtung geschlossen und die Neunutzung festgelegt. Bei dem Projekt sind sowohl Mietwohnungen als auch Eigentumswohnungen errichtet worden.

Anders gelagert sind die stillzulegenden Wiener Krankenhausareale, was tut sich da und wie geht man an die Sache heran?

Für die Krankenhäuser gibt es auch neue Konzepte und für die Areale werden seitens der 100%igen Tochtergesellschaft WSE Nachnutzungskonzepte erstellt. Aktueller Stand in Hietzing ist, dass die Planungen fertig sind und ein Kindergarten dort gerade geplant wird. Es gibt fertige Konzepte zu den Pavillons, die in Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt erstellt wurden. Hier sind geringfügig Zubauten erlaubt worden. Wir starten hier gerade mit der Suche nach Investoren. Was das Otto Wagner Spital betrifft, soll für das gesamte Areal eine Nachnutzung überlegt werden und nicht nur für den derzeit in Diskussion befindlichen Ostteil. Die Planungen wird man dann in Abhängigkeit vom Freiwerden der Pavillons schrittweise umsetzen.

Mit dem Gaswerk Leopoldau ist außerdem ein großes Gebiet im Stadtgespräch, das ein großer Standort der Energieversorgung war. Wie geht man hier vor?

Hier wurde ein kooperatives Planungsverfahren durchgeführt und die BürgerInnen in der Umgebung wurden aktiv eingebunden. Im Herbst wurden Workshops abgehalten, die Ideen für die weitere Entwicklung am Standort liefern sollten. Dabei ging es auch darum, es Zwischennutzern zu ermöglichen, für die Dauer des Flächenwidmungsverfahrens den Standort zu nutzen. Problematisch ist, dass das Gelände energieversorgungstechnisch zu geringen Teilen auch weiter in Betrieb ist. Daher sind wir bestrebt, vor allem solche Zwischennutzungen zu bekommen, die auch bereits endgültigen Nutzungen darstellen können. Ich denke da zum Beispiel an Werkstätten.

Dipl.-Ing.in Sigrid Oblak begann ihre Laufbahn bei der Wiener Gebietsbetreuung in Margareten, wechselte in den Magistrat, in die Flächenwidmungsabteilung um in einer Zwischenstufe die Donaukraftwerke im Controlling zu unterstützen. Zurück in der Stadtplanung zeichnete sie später für den Masterplan Verkehr 2003 verantwortlich. Nach weiteren Zwischenstationen im Büro des Vizebürgermeisters und der Abteilung Ma 69 wo sie als Abteilungsleiterin für das Liegenschaftsmanagement der Stadt Wien verantwortlich war, ist sie seit 5 Jahren Geschäftsführerin der Wien Holding und zuständig für die Bereiche Umwelt, Medien und Immobilien.

(das Interview führte: Peter Matzanetz)

Christina Ipser: Die technische Lebensdauer ist von verschiedenen Faktoren abhängig und kann bei entsprechender Instandhaltung oft weit über hundert Jahre betragen. Die tatsächliche Lebensdauer von Immobilien orientiert sich jedoch eher an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Sie ist unter anderem von der Funktionalität und der Eignung des Gebäudes abhängig, auch veränderte Nutzeranforderungen und -bedürfnisse zu erfüllen.

Lebenszyklusbetrachtungen wurden ja bei Gebäuden immer schon gemacht oder, nur eben nicht analytisch?

Die Methode der Ökobilanzierung kommt im Gebäudebereich bereits seit den 90er Jahren zum Einsatz, hauptsächlich zur systematischen Analyse der Umweltauswirkungen von Materialien und Bauprodukten. Das Ziel einer guten Planung war es schon immer, nicht nur die Errichtungskosten von Gebäuden in einem angemessenen Rahmen zu halten, sondern auch so zu planen, dass sich aus Nutzung und Betrieb des Gebäudes keine überhöhten Kosten ergeben. Eine standardisierte Betrachtung gibt es jedoch erst seit wenigen Jahren.

Wann rechnet sich eine Sanierung und wann ein Neubau, wo ist dabei anzusetzen?

Ob die Sanierung eines Gebäudes wirtschaftlicher ist als ein Ersatzneubau, hängt zum Teil von Gebäudeeigenschaften wie der Nutzungsflexibilität oder den Möglichkeiten der Grundrissgestaltung ab. Eine wesentliche Rolle spielen dabei jedoch oft Rahmenbedingungen die nichts mit dem Gebäude selbst zu tun haben. Etwa ob bereits ein geeignetes Grundstück für einen Ersatzneubau verfügbar ist oder ob die Sanierung eine Nutzungsunterbrechung erfordert und welche Kosten dadurch entstehen.

Ökologisch oder ökonomisch waren bisher eher als Gegensätze bekannt, wenn es ums Bauen ging, wie kann das nun zusammen gehen?

Provokativ könnte man sagen, dass Ökologie und Ökonomie nur bei kurzfristiger Betrachtungsweise weit auseinander liegen. Je größer der Betrachtungszeitraum wird, desto weiter nähern sich wirtschaftliche und ökologische Ziele einander an. Bei der Betrachtung des gesamten Gebäudelebenszyklus liegen sie also oft gar nicht so weit auseinander. In beiden Fällen geht es um die Optimierung der lebenszyklischen Verbräuche von Ressourcen (z.B. Geld, Rohstoffe oder Energie).

Infos zur Person:

DI Christina Ipser (34) ist wissenschaftliche Mitarbeiterin am Zentrum für Facility Management und Sicherheit am Department für Bauen und Umwelt der Donau-Universität Krems und befasst sich dort unter anderem mit der Berechnung und Modellierung der Lebenszykluskosten von Gebäuden.

Architektin Azita Praschl-Goodarzi und Architekt Martin Praschl, die Leiter des Büros P.Good Architekten ZT GmbH, berichten über die spezielle Sanierung beziehungsweise über den ersten Renovierungsabschnitt. Ihre erfolgreiche Arbeit hat dem Projekt den Sonderpreis des Wiener Stadterneuerungspreis 2013 eingebracht.

Wie war die planerische Herangehensweise, angesichts der Veränderungen, die das Architekturmonument Werkbundsiedlung über die langen Jahre der Nutzung bisher schon erfahren hat?

Generell muss man sagen, dass die Alltagstauglichkeit der Häuser hier immer schon im Vordergrund gestanden hat. Wenn Ansprüche sich über die Jahre ändern, waren daher Anpassungen von Anfang an nicht ausgeschlossen worden. Einen Ewigkeitsanspruch hat man nicht erhoben. Kleine bauliche Änderungen, die inzwischen von den Bewohnern vorgenommen worden sind, wurden darum auch belassen. Manches, was bei der ersten Renovierung 1983 verändert wurde, etwa die Standardvordächer, wurde von uns auch nicht revidiert. Da sind damals Dinge passiert, die man so nicht mehr machen würde. Die hinzugezogenen Architekten waren aber rückblickend betrachtet zu spät in die Ausschreibung eingebunden worden. Aus architekturhistorischer Sicht unerwünschte Veränderungen, die von Mietern vorgenommen wurden, konnten geschehen, weil die Mietverträge einfach zu viele Freiräume boten.

Wie ist vor diesem Hintergrund die Renovierung von statten gegangen?

Also alles was neu hinzugekommen ist, sollte auch neu sein und sollte kein „stilistischer Fake“ werden. Es wurden auch keine historischen Bauteile von woanders genommen und hier eingebaut. Wir mussten mit außerordentlich viel Liebe zum Detail vorgehen. Ästhetisch anspruchsvolle und technisch saubere Lösungen zu entwickeln, war dann die Herausforderung. Es war uns aber immer klar, dass wir hier Siedlungshäuser vor uns haben, die von den hoch respektierten Ikonen der Moderne geplant worden sind, die sich ja auch innerhalb der Architekturszene einen götterähnlichen Status errungen haben. In den Rietveld-Häusern konnten wir die Renovierung auch nutzen, um die von Rietveld ursprünglich angedachten, in Skizzen und Briefen dokumentierten, Grundrissvarianten für das Erdgeschoss – die 1932 aber nicht ausgeführt wurden – nachträglich zu realisieren.

So eine Renovierung geschieht ja stark auch in Bezug auf die Bewohnbarkeit und nicht nur des Bauwerks wegen. Wie findet man da den Mittelweg?

Also die Menschen, die hier wohnen erwarten sich einen Wohnstandard des 21. Jahrhunderts und da kann man nicht wie bei einem Barockmöbel nur nach Originaltreue gehen. Wir mussten daher mit Augenmaß an die Sache herangehen und eingreifen, wo es erforderlich war. Zum Beispiel wurden die Zugänge in den Garten direkter gelegt. Die Trockenheit bei den Terrassen, Kellern und Vorräumen sicherzustellen, war hier auch eine Notwendigkeit. Außerdem wurde bei jenen Bauteilen die Dämmung verbessert, wodurch der Energiebedarf etwa auf die Hälfte gesenkt werden konnte.

Wo lagen die Grenzen der Renovierbarkeit?

Also von einer Fassadendämmung musste man hier Abstand nehmen. Für einen Laien ist das vielleicht schwer zu erkennen, aber was die Häuser der Werkbundsiedlung auszeichnet, sind ihre feinen Proportionen. Diese würden durch umfassende Dämmmaßnahmen verloren gehen, weswegen man nur an Teilbereichen gezielt Verbesserungen vorgenommen hat. Die Fenster sind mit dem beschichteten K-Glas besser isoliert worden und in die Originalholzrahmen hat man Dichtungen aufwändig eingefräst. Weil die Wohnungen dann dicht sind, haben wir gegen die Kondenswasserbildung mit einer Wohnraumlüftung reagiert, ähnlich wie es sie in Passivhäusern gibt.

Welchen Arbeitsaufwand hat es gekostet, dem Baujuwel diese Renovierung angedeihen zu lassen?

Es wurden neueste Methoden angewandt um beispielsweise die Originalfarben der Geländer zu erfahren. Bei den Rietveld-Häusern hat auch jedes Zimmer einen anderen Farbton. Die Häuser wurden außerdem neu vermessen, Fotostudien wurden gemacht und die Farbanalysen wurden sogar im Labor betrieben. Beim Verputz hatte man nicht weniger als zehn Muster verglichen, bevor man sich für eine Variante entschied. Die gesamte Fassade sollte die originale Struktur und Körnung bekommen. Da musste man auch die ursprüngliche Verarbeitungsweise anwenden und nachputzen.

Wie läuft das Projekt für die Bewohner, die ja auch mitspielen müssen?

Im Vorfeld war man zwei mal mit der vollen Mannschaft also mit 12 Personen und zusammen mit den Mietern im Haus. Da hat man in gut acht Stunden die Lage in Augenschein genommen, um zu vermessen und Proben zu nehmen, um in Folge auch einen Maßnahmenkatalog erstellen zu können. Den Mietern war angeboten worden, dass sie während die Renovierung von statten geht, ausziehen können. Wenn bewohnt saniert wurde, haben wir eine provisorische Fensterkonstruktion eingebaut, um die Bewohner nicht ganz ohne Fenster zurück zu lassen. Sowieso wird die Fenstersanierung nur in der warmen Jahreszeit durchgeführt. Die Leute waren da grundsätzlich recht kooperativ und zum Teil sind sie ja auch stolz in einem „besonderen Haus“ zu wohnen.

Homepage der Architekten zum Projekt

Werkbundsiedlung im Internet

branchenfrei[ ]at: Was wurde alles aus den bisher verkauften Kasernen, vermutlich viel Wohnbau?

Stephan Weninger: Was letztlich umgesetzt wird, hängt von der jeweiligen Lage der Liegenschaft ab. Aus einigen Kasernen wurden attraktive Wohnbauprojekte – zum Beispiel in Stockerau oder in Klagenfurt. Andere wieder wurden einer gewerblichen Nutzung zugeführt. So ist zum Beispiel auf der Liegenschaft der Smola Kaserne in Groß-Enzersdorf ein Fachmarktzentrum entstanden sowie ein Blaulichtzentrum. Im denkmalgeschützten Gebäude der ehemaligen Kaserne ist heute eine Schule untergebracht.

Findet hier die Umwidmung vor dem Verkauf der Areale statt oder wie schaltet man das Widmungsrisiko aus?

Wir versuchen vor dem Verkauf eine weitgehende Abstimmung über die künftige Nutzung mit der Standortgemeinde herbeizuführen. Die endgültige Widmung soll jedoch der Käufer gemeinsam mit der Gemeinde definieren, da er ja letztendlich andere Vorstellungen haben kann als wir. In manchen Fällen gibt es bereits eine „zivile“ Widmung.

Wurde dann letztendlich auch viel abgerissen und neu errichtet oder blieb doch etwas stehen und wurde saniert?

Es gibt sehr schöne Beispiele, wo auch in Kasernengebäuden Wohnungen errichtet wurden. Dies kam entweder aufgrund des Denkmalschutzes so zustande, oder auch aufgrund der gestalterischen Möglichkeiten wie in Stockerau oder Wolfsberg. Nicht gut nachnutzbare Gebäude werden jedoch im Regelfall abgebrochen und an deren Stelle werden neue Gebäude errichtet. Das ist aber eine rein wirtschaftliche Frage.

Es gibt ja nicht nur die zentralen Objekte. Wie gestalten sich Verkäufe in dezentralen Lagen?

Meist natürlich schwieriger oder zumindest langwieriger. Eine Kaserne verkauft sich ja prinzipiell nicht wie ein Baugrundstück im 19. Bezirk in Wien. Aber dafür sind wir ja als „Spezialeinheit“ da, um für oder mit Investoren eine Fantasie zu entwickeln, die sich umsetzen lässt. Bekanntlich gibt es ja für jeden Topf einen Deckel.

Wenn Sonderbauten auf Grundstücken stehen, wie geht man damit um, wenn sich das als Verkaufshindernis erweist?

Nun, bei uns gibt es auf jeder Liegenschaft Sonderbauten und die waren bisher kein Verkaufshindernis.

Für Wirtschaftsbetriebe mit speziellem Bedarf kann vielleicht sogar ein Erdbunker interessant sein, oder?

Wir haben schon mehrere ehemalige Munitionslager in verschiedenen Bundesländern verkauft. Da sind große Liegenschaften damit verknüpft, die auch meist bewaldet sind und da befinden sich auch mehrere Bunker. Diese Liegenschaften haben viele Interessenten angesprochen und waren bisher immer ein Renner. Demnächst kommt die nächste Bunkeranlage im Burgenland auf den Markt.

Wie viele und an welchen Orten haben Sie derzeit Liegenschaften zum Verkauf?

Aktuell bieten wir eine Heeresliegenschaft in Wiener Neustadt an, eine Teilfläche der Bechtolsheim Kaserne, in Hall in Tirol die Straub Kaserne und in Thalerhof bei Graz den Fliegerhorst Nittner. Wir werden heuer noch mit einigen weiteren Liegenschaften auf den Markt gehen. Daneben verkaufen wir noch mehrere kleinere Grundstücke für eine andere Bundesgesellschaft. Das größte Projekt, das wir derzeit vorbereiten ist die 40 Hektar große Martinek Kaserne in Baden bei Wien, die wir nächstes Jahr verkaufen werden.

(PM)

Leerstand ist aus der Sicht der Ästhetik des Stadtbildes etwas, das negativ wahrgenommen wird und  strahlt dann imagemäßig auch auf die Umgebung aus. Für eine Handelszone ist er daher immer auch ein Zeichen von Schwäche.

Gibt es eine einfache Erklärung für das Phänomen?

Im Prinzip sind strukturelle Probleme dafür verantwortlich und zwar im Bereich der Gebäudestruktur. Kleine Läden in Altbauten haben vielleicht eine schöne Lochfassade, sind aber baulich für den Handel heute ungeeignet. Störende Feuermauern können nicht entfernt werden, die Lokale sind vielleicht feucht oder haben Stufen. Geschäfte müssen die Menschen außerdem heute wohin locken und wenn das nicht vorhanden ist, kommen auch Strukturprobleme was den Einzelhandel betrifft. Man muss sich als Geschäftsmann einfach auch die Frage stellen, ob ein Betriebstyp noch aktuell ist, also ob das Sortiment passt, oder die Dinge nachgefragt werden? Die Kundenbedürfnisse haben sich ja verändert.

Wie schätzen Sie die Möglichkeiten der Neuverwertung von Leerstandflächen ein?

Eine alternative Nutzung muss sich erst einmal rechnen, um dafür zu investieren. In den Bezirkshauptorten oder kleinen Gemeinden ist ein wichtiger Faktor außerdem, dass die Eigentümer manchmal keine Motivation sehen, da etwas anzufangen. In anderen Fällen in der Stadt gibt es hingegen des öfteren Eigentümergemeinschaften, die schwer dazu zu bewegen sind, etwas zu unternehmen, weil sie über die ganze Welt verstreut sind oder sich mit einem vorgeschlagenen Umbau nicht die gewünschten Einnahmen erzielen lassen.

Was halten Sie von Online-Vernetzung als Mittel der Lerstandsbekämpfung?

Onlinepräsenz nur um das Vernetzen willen, bringt noch keinen zusätzlichen Kundennutzen. Wenn allerdings der Standort schlecht ist, kann zum Beispiel ein Elektrohändler, wenn er günstig ist, gegenüber bekannten, großen Einzelhändlern an Konkurrenzfähigkeit gewinnen. Die Kommunikation des Dienstleistungsangebotes einer Einkaufszone übers Internet ist deshalb nicht von wesentlicher Bedeutung, weil die Attraktivität von einzelnen Frequenzbringern ausgeht und man heutzutage alleine wegen ihnen kommt. Von weiteren Geschäften geht dann ein Zusatznutzen aus.

Früher gab es ja Agglomerationen in den Städten je nach Gewerbe?

Schlosser machten Lärm, Färber produzierten Gestank und daher waren die früher auf einem Ort konzentriert. Dies geschah also aus stadtplanerischen Aspekten heraus und nicht wegen der Kundenausrichtung. Heute geschieht dies hingegen vor dem Hintergrund, dass ein Kunde dort hin kommt, wo die Geschäfte einer Branche konzentriert sind, weil er weiss, er findet hier was er sucht oder nirgendwo. Agglomerationen von Geschäften aus der selben Branche bieten insbesondere Vorteile im Bekleidungs- und Schuhandel sowie im Möbelhandel. Hier gibt es große Synergie-Effekte in diese Richtung, die aber eben je nach Branche unterschiedlich groß sind.

Was leistet die Standortanalyse, insbesondere wenn man an eine Geschäftsgründung denkt?

Eine gute Standortanalyse muss Sicherheit geben. Das kann Sicherheit sein in Bezug auf einen Standort – ja er ist gut oder aber auch dagegen – nein er ist nicht gut. Wenn man es in Beziehung setzt zu dem Risiko eines Investments, lohnt sich eine gute Standortanalyse immer. Oft kann es insbesondere bei Unternehmensgründern der Fall sein, dass da auch Träume platzen.

Wolfgang Richter (55) studierte Raumplanung und Regionalwissenschaft an der TU Wien und gründete 1984 das Consulting-Unternehmen RegioPlan, in dem er seitdem als Geschäftsführer tätig ist.