Zentrum zurück in die Mitte

Ursprünglich waren die Laden-Mietpreise in Eisenstadt bei guten 21 €/m² und die Passantenfrequenz von 58.000 pro Woche war beachtlich. Mit dem EZE Shopping Center im Jahr und dem Einzug großer Mieter war die Frequenz in der Innenstadt prompt um 30% zurückgegangen. Massive Leerstände konnten nicht verhindert werden und die Eröffnung eines Fachmarktzentrums hat für weitere Rückgänge von 15% gesorgt. Neuvermietungen passierten plötzlich nur mehr zum Preis von 15,5 €/m². Den ultimativen Preiskampf verhinderte der Zusammenschluss im Stadtmarketing und eine Cash-Back-Aktion für Parkgebühren in der City. „Damit ist immerhin erreicht worden, dass mangelnde Zufahrtsmöglichkeiten und Umsatzeinbußen kein Thema mehr sind“, sagt Christian Schaffner der die Passantenzählungen durchführte. Für ihn zählen Parkplatzargumente nur bedingt: „Es sind die Passanten mit denen sich Umsatzmöglichkeiten eröffnen“. Handelsexperte Roman Schwarzenecker von Standort+Markt nennt aber Gründe, warum das mancher Orts nicht zieht: „Städte mit deutlich mehr Einzugsgebiet als Einwohner haben es schwer, die Kunden an den Einkaufszentren vorbei ins Zentrum zu holen.“ Er sieht die Chance für die Innenstadt in mehr vermieterseitigem Realismus: „Einzelvermieter müssten es als Vorteil betrachten, preislich flexibel reagieren zu können“. Der Situation angepasste Mietpreise würden bauliche Nachteile, wie zu geringe Shopgrößen oder zu große Ladentiefe wett machen können. Sonst seien bauliche Strukturen und Denkmalschutz oft hinderlich.

Sehnsucht nach Überschaubarem

Shopzusammenlegungen sind in Waidhofen an der Ybbs der Weg, und im Waldviertler Eggenburg wiederum wurde ein Ensemble gezielt saniert und neu entwickelt. Verschieden genutzte Räumlichkeiten sowie ein barocker Stadt- und Trauungssaal setzen im Stadtkern wieder Akzente. Einen Trend zur Wiederbelebung solcher Regionalstädte sieht Georg Spiegelfeld, Präsident beim Maklernetzwerk Immobilienring: „Voraussetzung ist eine intakte urbane Versorgungsqualität, mit Schulen zum Beispiel.“ Weil die Shopgrößen fallweise zurückgehen, seien für Handelsketten manche Innenstadtlagen auch wieder ein Thema. Wo der Einzelhandel bereits komplett abgewandert ist, ist guter Rat allerdings teuer. In Wolkersdorf versucht man mit Gutscheinen von City-Kaufleuten und Frische-Märkten Kunden vom Wirtschaftspark zurück ins Zentrum zu holen. Bei einer alarmierenden Leerstandsrate von 20 % hat man damit jetzt eine Trendumkehr erreicht. Im Kärntner Völkermarkt setzt man hingegen auf private Immobilienentwicklung. Um 2,8 Milllionen Euro wird ein gemischt genutztes Objekt namens „Townhouse“ errichtet. Das gleiche passiert derzeit in Lustenau, wo der „Kaiserpark“ mit 10 Millionen Euro in Umsetzung ist.

Von der grünen Wiese zurück ins Zentrum

In Tulln, das mittlerweile mit der Einsenbahn bestens angebunden ist, holt man den Handel zurück ins Zentrum wie er ihn verlassen hat. Hier hat die IG Immobilien vor acht Jahren 40 Millionen Euro in ein dreistöckiges, urbanes Einkaufszentrum mit Tiefgarage investiert. Die „Rosenarkaden“ mit 55 Geschäften hatten zuletzt 11.000 Besucher pro Tag angelockt. Die Zustimmung in der Bevölkerung wird mit 92% angegeben. „Mit der neuen Konkurrenz kommt es auch zu einer Durchmischungssituation, von der beide Seiten profitieren“, berichtet Schaffner. Die Anbindung an ursprüngliche Einkaufslagen und neue Stellflächen macht die Variante kommerziell erfolgreich. In Ried im Innkreis war im Herbst des Vorjahres mit der „Weberzeile“ ein Einkaufszentrum in einer Gehdistanz von nur fünf Minuten vom Hauptplatz eröffnet worden. Claus Pargfrieder, Geschäftsführer der ansässigen AREV Immobilien sieht für das Ortszentrum trotz neuer Konkurrenz eine Chance: „Es erhöht sich die Laufkundschaft im Stadtzentrum.“ Dort müsse man sich allerdings mit 6 bis 12 €/m² Geschäftsmiete begnügen – nur ein Drittel dessen, was in der „Weberzeile“ gehandelt wird. Wo der Handel total ins Umland ausgewichen ist, wie in Wels würde dafür die Wohnbevölkerung das Innenstadtflair nachfragen und Neubauprojekte seien in Umsetzung.

Jenseits der Konsumwelt

Wo sich gar nichts mehr tut im Zentrum, bringt ein kleiner Impuls schon viel. Wenn der Lebensmittelhandel, das Gemeindezentrum oder ein Inlokal den Ort wieder beleben, wie zuletzt in Reutte, Mattersburg oder Langenlois, ist das schon wieder eine Feier wert. Bis das aber Kreise zieht, kann es länger dauern. In Sankt Pöltens Zentrum, um das es heute wieder gut bestellt ist, waren es vor über zehn Jahren ein paar Szenelokale die ein positives Signal für junge Menschen setzten. Für manche Planer ist das auch der Knackpunkt, denn wo Stillstand ist, fehlt es mitunter an frischen Ideen. „Man muss den Menschen die Angst vor der Zukunft nehmen“, sagt Roland Gruber, der mit seinem Büro nonconform für seine Art der Ortskernbelebung, die „Ideenwerkstatt vor Ort“ den Staatspreis für Consulting bekam. Am Beginn steht dabei nicht der alles entscheidende Plan, sondern die Einladung an die Bevölkerung drei Tage lang mitzutun. „Wir sind nur der Dolmetscher in Raumfragen und -antworten“, reduziert Gruber den Anspruch. Die Stadt Haag und sein Theater mitten am Hauptplatz ist beispielhaft für einen Prozess der an drei Tagen angestoßen wird und dann über Jahre weiter geht. Für die Gemeinde hat es sich nach anfänglicher Skepsis gelohnt und man bekam sogar den Bauherrenpreis. „Heute spürt man wieder dieses Knistern am Hauptplatz“, sagt Gruber und es gehe um eine Zukunftsreise auf die man die Bevölkerung einladen müsse. Zahlreiche positiv abgewickelte Ortsbelebungen folgten und mittlerweile haben sich partizipative Prozesse auch etabliert. Auch Feldkirchs Leiter im Stadtmarketing, Edgar Eller, hat damit positive Erfahrungen gemacht und er weiss: „Es geht darum Identifikation zu erreichen“. Kommerzielle Ziele würden da nicht genügen und eine Belebung sei mitunter das bessere Rezept. (PM)

Best Practice in Haag: 600 permanente Sitzplätze für das florierende Stadttheater statt zehn Parkplätze für einen schrumpfenden Handel am Hauptplatz

Theater_Stadt_Haag_3©Roland Gruber_honorarfrei

Fotocredit: Roland Gruber