branchenfrei.at: Ich kann als Eigentümer natürlich bestimmen ob ich ein Gebäude saniere aber wie sieht es mit den zu erzielenden Standards aus?
Rosalinde-Kleemaier-Wetl: Wenn Sie bei mehr als fünfundzwanzig Prozent der Gebäudehülle zu dem beheizten Raum also bei Dach, Wände oder der Decke zum Keller baulich etwas verändern, dann fällt das unter den Begriff der so genannten größeren Renovierung und dann müssen Sie eine bestimmte Energiekennzahl erreichen. Dann darf man nicht nur ein bisschen tun, sondern es gibt Vorgaben, was zu erreichen ist. Die Vorgaben unterscheiden sich im Einzelnen aber grundsätzlich betrifft das alle Gebäude. Das kommt von einer EU-Richtlinie (und hieß früher umfassende Sanierung) und ist in den OIB-Richtlinen für Österreich einheitlich ausgearbeitet. Die wurden wiederum in die Baugesetze der Länder übernommen und zwar unterschiedlich stark. Manche haben das eins zu eins andere geringfügig anders berücksichtigt. Nur in NÖ gibt es etwas stärkere Abweichungen.
Wie geht man damit als Investor um, da er ja bei den Einnahmen limitiert ist?
Das wird natürlich je nach Ausgangszustand kalkuliert. Es kommt darauf an, ob sowieso Renovierungsnotwendigkeit besteht aber davon geht man meist aus. Da gibt es sowieso einen Aufwand, etwa bei einem Wohnhaus aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren, wenn die Fassade zu machen ist und Fenster erneuert werden müssen. Mindeststandards muss ich einhalten aber man kann da auch individuell bis zum Passivhausstandard gehen, wenn man will. Gerechnet wird grundsätzlich mit der Nutzungsdauer und mit einkalkulierten Förderungen aber auch mit den Einsparungen bei den Energiekosten.
Da spießt es sich aber häufig, da ja vielleicht durch eine Sanierung eigentümerseitig Kosten verursacht werden und es beim Mieter zu Einsparungen kommt?
Ein großes Problem im Wohnbau aber auch in Dienstleistungsgebäuden ist, dass sich das Interesse der Vermieter beziehungsweise der Eigentümer in Grenzen hält zu sanieren, weil er für die Energiekosten selber ja nicht aufkommt. Da liegt das Motiv zu sanieren eher bei der Vermietbarkeit. Dann spielt es nämlich wieder eine Rolle, ob das Gebäude insgesamt an Wert verliert oder ob es vielleicht mit hohen Energieverbräuchen schlechter vermietbar ist.
Wie stark schlägt das denn durch?
Zunehmend achten die Mieter auf die Gesamtkosten und dann wird auch der Energieverbrauch mehr und mehr ein Thema. Indirekt wird das dann auch wieder ein Thema für den Vermieter. Umgekehrt ist es so, dass solange die Miete bezahlt wird, es den Vermieter eigentlich wenig betrifft. Wohnungseigentümer beziehungsweise -käufer hingegen schauen grundsätzlich genauer auf die Betriebskosten. Allerdings wirkt sich in diesen Fällen die Einigung mit allen anderen Wohnungseigentümern und deren erforderlicher Zustimmung zu einer Sanierung hemmend aus. In der Praxis sieht es nämlich so aus, dass manche unter ihnen gerne sanieren würden, andere dagegen sind und manche können sich das auch nicht leisten. Da gibt es unterschiedliche Interessen bei einer Summe von mitunter fünfzig Wohnungseigentümern.
Was kann da aus Sicht der Beratung oder Planung getan werden?
Durchaus sinnvoll ist es da, Varianten abzuwägen. Einerseits gilt es eine Minimalvariante auszuarbeiten um dem Gesetz zu genügen und auch um Förderungen zu bekommen. Dann kann man aber gleich auch die Mehrkosten ins Auge fassen und eine weitere Variante aufschlüsseln mit noch mehr Energiekosten-Einsparungen. Etwa weil die Arbeitskosten stärker ins Gewicht fallen sind die Unterschiede beim Material dann oftmals gar nicht so ausschlaggebend.
DI Dr. Rosalinde Kleemaier-Wetl leitet eine Management Consulting Firma in Kärnten in Weiden am See und ist Expertin für Sanierungsmaßnahmen.