Sanierung und Verdichtung sollte zusammengehören, meinten die Veranstalter des Kongresses für zukünftiges Bauen, der vom Institut für Bauen und Ökologie (IBO) veranstaltet wurde. Wenig Verdichtung, so wurde ebenda berichtet, findet sich in Serbiens Wohnquartieren: „Wir haben traditionellerweise einen Einfamilienhausanteil von siebzig Prozent“, berichtete Vladimir Jovanovic. Eine von ihm gemachte Studie belegt, dass niedrige Energiepreise die Ursache für einen nicht nachhaltigen Umgang mit Energie sind und sich dadurch Sanierungen auch nicht amortisieren.
Sanierungsimpuls über die Stadtplanung
Verdichtung zahlt sich aus, sagt man hingegen in Barcelona, wo in einem großen ehemaligen Industrieviertel eine nachhaltigere Stadtstruktur angeregt werden konnte. Angefangen hatte der Strukturwandel, der bis heute im Gebiet Poblenou anhält mit dem Bau des olympischen Dorfes in den späten 1980er-Jahren. „Wir verfolgen konkret den Plan, mehr Ausnutzung und auch neue Nutzungen im Gebiet zu haben“, erläutert Arantxa García von der Stadtverwaltung den eingeschlagenen Weg. Die traditionellen, geometrischen Baublocks wurden dabei in fast hundertfünfzig Fällen in Kooperation mit den Grundeigentümern neu gestaltet. Worauf man besonders stolz ist, ist das hohe Ausmaß der privatwirtschaftlichen Beteiligung, die man mit der Bereitstellung von Infrastruktur und einer höheren Ausnutzung der Bauflächen erzielen konnte. Im Gegenzug werden jeweils dreissig Prozent der Flächen für Sozialwohnbau, Grünräume oder für soziale Einrichtungen zur Verfügung gestellt.
Der österreichischen Weg
Den Weg, den man hierzulande beim Bestand gerne geht, zeigte das Beispiel einer Siedlung im Salzburger Stadtteil Lehen mit 600 Mietwohnungen auf. In der Strubergasse wurde eine Fünfzigerjahre-Blockbebauung saniert aber teilweise auch abgerissen und neu errichtet. Beim Bauherren, der Baugenossenschaft gswb, ist man stolz auf das jährliche Sanierungsvolumen von 24 Millionen Euro. Was die Art zu Sanieren angeht, erläutert Unternehmenssprecher, Alexander Tempelmayr: „Wir sanieren immer mit den Bewohnern im Haus.“ Das ginge aber nur, wenn sich der Aufwand mehr oder weniger auf die Gebäudehülle und die Haustechnik beschränken würde. Sowieso sei das Ausmaß einer Renovierung eine Abwägungssache, meint die Consulterin in Bau- und Sanierungsfragen Rosalinde Kleemaier-Wetl: „Ausgegangen wird grundsätzlich von der Nutzungsdauer und einkalkulierbaren Förderungen aber auch mit den Einsparungen bei den Energiekosten.“
Wer zahlt und wer aufkommt
Zumindest bei privaten Vermietern sei da der Konnex aber nicht so gegeben. Weil die für Energiekosten selber ja nicht aufkommen, sei das Interesse der Eigentümer nachhaltig zu sanieren beschränkt. Allerdings, so meint die Beraterin, gäbe es doch Rückkoppelungseffekte: „Zunehmend achten Mieter auf die Gesamtkosten und dann wird auch der Energieverbrauch mehr und mehr ein Thema.“ Indirekt werde das dann auch wieder zum Thema für den Vermieter, weil es nämlich wieder eine Rolle spielt, ob das Gebäude insgesamt an Wert verliert oder ob es vielleicht mit hohen Energieverbräuchen schlechter vermietbar ist. Der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ist das nicht direkt genug, denn für sie sei die Refinanzierung der Sanierungsmaßnahmen ausschlaggebend und die wäre schwer möglich. „Ich kenne im Mietrechtsgesetz keinen Zuschlag für gesunde Immobilien,“ formuliert da der Verbandspräsident der Vereinigung, Philipp Kaufmann in Anspielung auf die regulierte Preisbildung bei Altbauten. Lieber bei der Nachverdichtung anzusetzen und diese sogar zu verordnen ist ein Weg, den man in der Schweiz geht. Laut einer doch recht nachvollziehbaren Untersuchung der Metron Raumentwicklung AG liegen nämlich die Verdichtungs- und damit auch die Energiesparpotenziale nämlich weniger bei den dichten Kernstädten brach, sondern finden sich diese mehr bei den suburbanen Siedlungsräumen. (PM)